Cam kết lợi nhuận càng khủng thì rủi ro sẽ càng cao

Cam kết lợi nhuận “khủng” là lời mời chào không thể thiếu tại các dự án bất động sản trong thời gian qua. Điều đáng nói là những dự án này vẫn đang “nằm trên giấy” nên chưa thể khẳng định lợi nhuận đó có khả thi hay không?
Nhìn vào những dự án có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư sau khi mua nhà có thể thấy, các mức lợi nhuận đều đã tăng lên đáng kể, từ ngưỡng 8%, nhiều dự án đã đưa ra mức 20% trong 2 năm đầu tiên.

Chạy đua mức lợi nhuận
Dự án căn hộ cao cấp Watermark tại khu vực Tây Hồ Tây (Hà Nội) được cho là nơi “khai màn” cuộc đua cam kết lợi nhuận khi đưa ra mức 14% trong năm 2013. Theo quảng cáo của chủ đầu tư, dự án sở hữu các tiện nghi cao cấp, các căn hộ đều đạt chuẩn quốc tế 5 sao. Khi chào bán, các căn hộ tại Watermark đã có giá dao động từ 2,5 – 9 tỷ. Khi đó, mức giá này vào hàng đắt đỏ, không phải nhà đầu tư nào cũng sẵn sàng chi ra khoản tiền lớn như vậy để sở hữu căn hộ.

Chủ đầu tư Sunshine Group cùng lúc cũng chào bán hai dự án là Sunshine City và Sunshine Center đồng thời đưa ra mức cam kết vô cùng hấp dẫn. Theo đó, chủ đầu tư sẽ thuê lại căn hộ mà nhà đầu tư mua tại Sunshine Center với giá 1.000 USD/tháng nếu họ không có nhu cầu ở hoặc chưa bán lại được. Với dự án Sunshine City, chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận lên đên 24% trong 3 năm đầu tiên. Cả hai dự án này đều thuộc diện căn hộ cao cấp, đắt đỏ, tọa lạc tại những vị trí đẹp của TP. Hà Nội.

Các dự án tại Tp.HCM cũng không nằm ngoài trào lưu “cam kết lợi nhuận” này. Chẳng hạn tại dự án Đông Tăng Long quận 9, các nền đất trong dự án được bán kèm cam kết lợi nhuận tăng đến 20%. Một dự án khác là TopLife Tower của Tập đoàn EximLand cũng gây chú ý khi đưa ra cam kết: khách hàng chỉ cần thanh toán 10% giá trị căn hộ (khoảng 250 triệu đồng) sẽ được hưởng chương trình thuê lại với giá 22 triệu đồng/tháng trong vòng 2 năm.

Điều đáng nói là các mức cam kết hấp dẫn mà chủ đầu tư đưa ra nói trên chẳng khác nào vẽ ra những miếng mồi ngon béo bở để “nhử” khách hàng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện.

Lợi nhuận cao, rủi ro cao
Ghi nhận thực tế cho thấy, ở cả Hà Nội và Tp.HCM thời gian qua, những dự án căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng mọc lên “như nấm sau mưa”. Tuy nhiên, thời gian gần đây, phân khúc sản phẩm đang chuyển dần sang loại hình chung cư giá rẻ, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường khiến lượng căn hộ cao cấp trở nên dư thừa.

Về động thái đưa ra mức cam kết khủng của Watermark, nhiều nhà đầu tư cho rằng thực ra đây chỉ là một kiểu giảm giá linh hoạt của chủ đầu tư. Nhìn dài hạn, việc xuống tiền mua căn hộ cũng được các nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng bởi việc cho thuê sản phẩm phụ thuộc nhiều vào vị trí, giá cho thuê, cũng như sự chuyên nghiệp của đơn vị quản lý.

Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cũng đồng tình với quan điểm này khi cho rằng, cam kết lợi nhuận chỉ là cách huy động vốn nhanh nhất từ khách hàng. Mức lợi nhuận càng cao càng có sức hấp dẫn trong bối cảnh thị trường hiện đang ngập các dự án, khách hàng có nhiều sự lựa chọn để cân nhắc các yếu tố về giá cả, tiện nghi, vị trí…

Cụ thể, ông Đực phân tích: “Nguồn vốn vay từ ngân hàng và vốn tự lực của các doanh nghiệp không đủ để duy trì dự án. Vậy nên huy động vốn từ khách hàng chính là con đường sống cho dự án. Chủ đầu tư chiêu trò đã đánh vào đồng tiền nhàn rỗi của khách hàng. Trong khi lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng chỉ dao động tầm 6%/năm thì dòng tiền nhà rỗi đổ vào các dự án của họ sẽ lên tới 8-10%, mức lợi nhuận hấp dẫn đến khó tin”.

Bàn về hình thức cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư trong thời gian gần đây, luật sư Lê Thành Kính – Trưởng văn phòng Luật sư Lê Nguyễn nhìn nhận, xét dưới góc độ pháp lý thì đây là hình thức kinh doanh không vi phạm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy vậy, đây là chiêu thức kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà nhiều nhà đầu tư không nhìn thấy được. Điều này được thể hiện rõ qua những câu hỏi đặt ra như sau:

– Thứ nhất, nhà đầu tư không đánh giá được giá nhà đất chủ đầu tư đưa ra đã hợp lý chưa? Mức giá này liệu đã bao gồm khoản tiền mà chủ dự án phải trả lãi (hoặc tiền thuê) cho chủ căn hộ trong thời gian cam kết hay không?

– Thứ hai, các chủ đầu tư làm cách nào để tìm được khách thuê với giá cao như cam kết để bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư?

– Thứ ba, những cam kết trong hợp đồng của chủ đầu tư về thời gian thuê có gài bẫy khách hàng hay không, có bất lợi gì, nếu chỉ được 2-3 năm đầu sau đó không có khách thuê nữa thì phương án giải quyết ra sao?

– Thứ tư, nhà đầu tư chỉ nhìn vào mức lợi nhuận nhưng đã tính toán đến phí bảo quản và nhiều khoản phí khác từ căn hộ cho thuê hay chưa? Vì những khoản chi phí này sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ.

Từ những phân tích trên, luật sư Kính kết luận: “Vậy nên, khách hàng, các nhà đầu tư cần tìm hiểu và cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà, làm rõ các chi tiết trong cam kết, không chỉ nhìn vào các cam kết “đường mật” từ chủ đầu tư”.

(Theo Báo Diễn đàn doanh nghiệp)

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *